Spürbare Zunahme der Investmentdynamik

Nach Analysen von CBRE beläuft sich das Transaktionsvolumen des Frankfurter Investmentmarktes nach der ersten Hälfte des Jahres 2016 auf 1,5 Milliarden Euro. „Mit einem Transaktionsvolumen von über 900 Millionen Euro im zweiten Quartal hat der Frankfurter Investmentmarkt im Vergleich zum Vorquartal spürbar an Dynamik zulegen können“, sagt Peer N. Neiser, Head of Investment Frankfurt bei CBRE in Deutschland. Rund 75 Prozent beziehungsweise 1,1 Milliarden Euro des Transaktionsvolumens des ersten Halbjahres entfielen auf Büroimmobilien. Auf Käuferseite wurde das erste Halbjahr von Immobiliengesellschaften sowie offenen Immobilien- und Spezialfonds dominiert, gefolgt von Asset- und Fondsmanagern. Mit Investitionen in Höhe von über 1,3 Milliarden Euro (88 Prozent) hatten Anleger aus Deutschland den höchsten Anteil am gesamten Investitionsvolumen.

Büroimmobilien stärkste Assetklasse
Erwartungsgemäß entfiel auch in den ersten sechs Monaten des Jahres 2016 der deutlich überwiegende Teil des Investitionsvolumens mit rund 1,1 Milliarden Euro auf Büroimmobilien. Positiv wurde das Ergebnis dabei von zwei großvolumigen Immobilieninvestitionen in der Größenklasse über 100 Millionen Euro beeinflusst. Zum einen hat Triuva das Ende 2013 fertiggestellte Bürogebäude Meandris für 105 Millionen Euro von Strabag Real Estate erworben [wir berichteten] und zum anderen erwarb die GEG German Estate Group AG den International Business Campus (IBC) für rund 400 Millionen Euro von der RFR Holding GmbH [wir berichteten]. Allein diese beiden Transaktionen trugen mit einem Volumen von zusammen über 500 Millionen Euro zu einem Anteil von rund 46 Prozent in dieser Assetklasse im ersten Halbjahr 2016 bei. In der Größenklasse zwischen 50 und 100 Millionen Euro wurden im ersten Halbjahr sieben Transaktionen registriert. Mit einem Transaktionsvolumen von 434 Millionen Euro hatte diese Größenklasse einen Anteil von 29 Prozent am Transaktionsvolumen der Büroimmobilien.

Sehr positiv hat sich der Frankfurter Hotelinvestmentmarkt im ersten Halbjahr 2016 entwickelt. Im Vergleich zum Vorjahreszeitraum ist das Investitionsvolumen um 203 Prozent angestiegen. Dabei lag das Transaktionsvolumen insgesamt bei 266 Millionen Euro, was zugleich das beste Halbjahresergebnis dieser Assetklasse seit Aufzeichnungsbeginn ist.

Deutsche Investoren sind am aktivsten
Den größten Anteil am Investitionsvolumen konnten mit 1,3 Milliarden Euro (88 Prozent) Investoren aus Deutschland für sich verbuchen. Umsatzstärkste Käufergruppen waren mit einem Investmentvolumen von 507 Millionen Euro und einem Anteil von 34 Prozent Immobiliengesellschaften gefolgt von offenen Immobilien- und Spezialfonds, die mit 338 Millionen Euro einen Anteil von 22 Prozent vom Investmentvolumen ausmachten. Dahinter folgen mit bereits deutlichem Abstand Asset- und Fondsmanager (14 Prozent) sowie Projektentwickler und Privatinvestoren mit jeweils zehn Prozent.

Anhaltend hohe Nachfrage setzt Renditen weiterhin unter Druck
Die hohe Nachfrage nach Immobilien hält aufgrund des weiterhin vorherrschenden Mangels an Anlagealternativen weiter an. Hinzu kommt, dass auch das Produktangebot in den Toplagen limitiert ist. „Die anhaltend hohe Nachfrage in Kombination mit dem fehlenden Angebot an geeigneten Objekten aus dem Core-Segment führt dazu, dass auch Objekte aus dem Core-Plus und Value-Add-Segment ins Visier der Core Investoren geraten. Dadurch erhöht sich auch der Druck auf die Spitzenrenditen in innerstädtischen Randlagen und den dezentraleren Teilmärkten weiter“, erläutert Neiser. Die Bürospitzenrendite in den zentralen Innenstadtlagen des Central Business Districts (CBD) hat aufgrund der hohen Nachfrage im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 20 Basispunkte nachgegeben und erreicht damit ein neues Rekordniveau von 4,20 Prozent. Bei den innerstädtischen Randlagen und den peripher gelegenen Teilmärkten hat die Rendite ebenfalls um 20 Basispunkte nachgegeben und liegt nun bei 4,90 beziehungsweise 6,10 Prozent.
 
Nachfrageüberhang setzt Spitzenrendite weiterhin unter Druck
Angesichts des niedrigen Zinsniveaus und der Tatsache, dass Deutschland als sicherer Anlagehafen gilt, ist der Ausblick für das zweite Halbjahr des Jahres 2016 weiter positiv. „Die zu erwartenden großvolumigen Investmenttransaktionen in Frankfurt lassen in Verbindung mit einer weiterhin hohen internationalen Liquidität auf ein sehr gutes Jahresergebnis hoffen“, sagt Jan Linsin, Head of Research Germany bei CBRE in Deutschland.

Durch die weiterhin steigende Nachfrage ist davon auszugehen, dass die Renditen in den Toplagen in der zweiten Jahreshälfte weiter sinken werden. „Die Hauptnachfrage der Investoren wird zwar weiter auf Objekte im Core-Segment/Core-Plus-Segment gerichtet sein, aber das unverändert knappe Angebot an Objekten in Core-Lagen mit langfristig gesichertem Cashflow führt zu Ausweichstrategien. Dies hat ein wachsendes Interesse an Immobilien in zentralen Lagen mit Entwicklungspotenzial beziehungsweise Assetmanagement-Aufgaben zur Folge. Aber auch die Attraktivität von Investments außerhalb der CBD-Lagen erhöht sich fortlaufend, wodurch auch hier von einem weiteren Renditedruck auszugehen ist“, prognostiziert Neiser. „Aus diesem Grund ist auch hier von weiter sinkenden Renditen auszugehen.“